近10年來 雙北市房價漲1倍

作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年1月13日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
整整走了9年多頭雙北市房市，今年正面臨局部性房價修正的挑戰。不過，從雙北市近10年房價走勢觀察，從長期來看，房價仍將呈現「大漲小回」格局。
最新調查指出，台北市、新北市的預售屋房價，在這10年來大漲了1倍以上，台北市已來到每坪平均80.3萬元，新北市平均33.6萬元；展望未來景氣反轉之際，學者專家預期，台北市中心的房價易漲難跌，新北市則有下修空間。
住展雜誌研發長倪子仁昨（12）表示，台北市和新北市近10年預售屋房價，普遍大漲。台北市2002年預售屋房價每坪平均約36.7萬元，2011年底漲到80.3萬元，10年來上漲1.18倍；新北市2002年房價為每坪16.8萬元，2011年衝到33.6萬元，10年來平均漲1倍。
倪子仁表示，總統大選前夕，市場觀望氣氛濃厚，加上日前建商喊出下殺25％的行銷策略，令社會各界預期建商將全面降價求售，甚至以為房價可以開價的6折、7折成交。可是，最近一周來，市況並非如此，同業間並未掀起降價風潮，也沒有拉大議價空間。
倪子仁指出，其實這10年來，雙北市房價變化，並非年年都漲。以2008年全球金融海嘯那一年來看，台北市曾從2008年第2季的每坪70.8萬元，跌至同年第4季的59萬元，跌幅達16.7％，跌幅為近10年來首見的2位數衰退，主要是因為當時豪宅市場急凍。
新北市預售屋房價，也曾在2008年第3季的每坪28.2萬元，跌至同年第4季的26.6萬元，跌幅為5.7％。
在資金行情推升、兩岸大幅開發吸引外資和全球台商資金回流後，景氣隨著金融海嘯的迅速結束，自2009年上半年反彈，結果台北市這3年來預售屋房價大漲40％、新北市更大漲55.5％。顯示近10年來房價曲線，呈「大漲小回」格局，中長線仍是向上。
展望今年台北市、新北市房價究竟會如何盤整？淡江大學產業經濟系教授莊孟翰表示，台北市中心房價供給彈性小、房價易漲難跌，普遍來說是回不去了；新北市和其他都會區的供給量大區域，房價是回不來了、有下修空間。
大師房屋總經理陳建慶表示，「房價歷年來是漲多必跌、跌深必反彈。」

本報特約----金融透視/大陸再調存款準備金率具多重政策目標

中央日報 – 2012年1月12日 下午12:35

中國大陸央行11月10晚發佈消息，決定從2010年11月16日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，這是今年以來第四次公開提高存款準備金率，此前三次均未調整的中小金融機構存款準備金率此次也一併上調。
　業內人士表示，央行顯然在以“小步快跑”的方式，未雨綢繆，提早“出手”，防範可能出現的資產泡沫、通脹風險和經濟過熱，為經濟持續復蘇與健康發展保駕護航，此次存款準備金率上調也意味著貨幣政策正在進一步向常態回歸。
　“此次調整既在預料之外，也在預料之中。”來自華安證券的分析人士表示，“說此次調整在‘預料之外’是因為此次上調存款準備金率是在央行決定加息後不到一個月又出臺的政策，這表明貨幣政策正進一步回歸穩健和常態。而說在‘預料之中’，則因為隨著經濟基本面情況不斷向好、未來可能更高的通脹壓力情況下，近日市場普遍預計央行近期將有可能再次動用存款準備金率、定向央票等工具，甚至進一步上調基準利率。此時上調存款準備金率也就在意料之中了。”
　採訪中，多位專家對“央行此時再次上調存款準備金率之舉收緊流動性的目的十分明確”達成一致。“僅從此前三次均未調整的中小金融機構存款準備金率此次也一併上調這一特點就能看出來。”工行信貸人士表示，“央行此舉對沖市場充裕流動性的意圖十分明顯，目前市場方面存在著貿易順差擴大超預期、10月信貸資料超預期等多種可能，這導致央行採取提高存款準備金率這一措施來對沖市場流動性。”
　“加之本月3日美國推出第二輪定量寬鬆貨幣政策，以進一步刺激美國經濟復蘇，此舉增加了國際資本流動的不穩定性，加大了新興市場經濟體短期資本流動管理的難度。因此，此次央行提高存款準備金率還有著預防‘熱錢’流入並對沖這種流動性的功能。”上述工行信貸人士進一步表示。
　此外，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示：“在人民幣匯率沒有完全放開的情況下，在人民幣升值壓力下，央行無法減少基礎貨幣投放，所以選擇控制信貸系統。”有關人士進一步解釋，從國內市場來看，此次央行再次出其不意上調存款準備金率應是針對8、9月份部分銀行流動性充裕，投放異常的舉措。預計在政策影響下，今後一段時期內銀行信貸增量會有所減少。
　“上調存款準備金率客觀上會對未來物價上漲壓力有一定抑制效果，凸顯央行預防通貨膨脹的考慮。”信達證券首席策略分析師黃祥斌認為，“正是通脹預期管理的要求促使央行年內再次‘出手’動用貨幣政策工具，目的是回收過剩流動性，管理通脹預期，從源頭上遏制通脹預期轉為現實的通脹。”他進一步分析表示，央行此舉主要是防範資產泡沫、通貨膨脹及經濟過熱風險。目前通脹的壓力仍然是市場最關注的因素，美聯儲推行第二輪定量寬鬆貨幣政策出臺後，以美元計價的大宗商品價格出現上漲，進一步加劇了輸入型的通脹壓力。此次上調存款準備金率主要是針對存款性金融機構採取的，其目的主要是通過控制信貸貨幣量和市場流動性來進一步抵禦通脹壓力。
　“由於政府在上次加息之後在政策選擇上更為慎重，所以此次採取上調存款準備金率的手段較為穩妥。畢竟現在距離上次加息的時間還很短，加息的效應還需時間加以觀察，所以採取更為穩妥的方法有助於市場穩定，也進一步顯示出了貨幣政策的針對性。而控制好流動性將能有效管理通脹預期、降低經濟過熱風險、促進經濟結構調整，為下一步經濟發展創造良好的貨幣金融環境。”華安證券分析人士表示。
　對於具有多重目標的存款準備金率上調之舉會取得哪些效應，北京大學金融與證券研究中心主任曹鳳岐表示，全年預定的7.5萬億元貸款規模，1至9月份已經貸出6.3萬億元，後三個月如不能控制在4000億元每月的貸款規模就會超標。此次上調存款準備金率0.5個百分點，可以達到控制流動性進而控制貸款規模增長的目的，而又由於外匯占款較多，也能起到部分對沖作用，但最終效果還有待觀察。
　國泰君安證券首席經濟學家李迅雷表示，提高準備金率此前市場早有預期，在這種背景下，提高準備金率是不會影響宏觀經濟及市場走勢。對於銀行來講，其對銀行未來的業績不會產生太大的影響，提高50個基點會相應地凍結銀行信貸資金大約為3000億元至4000億元，這雖然對信貸能力產生了一定的影響，但此前的加息使得銀行息差得到擴大，相對準備金率的提升，加息對於銀行業正面的影響會大一些，此次提升準備金率對於銀行未來的業績不會產生太大的影響。
　專家表示，針對目前較為複雜的經濟運行態勢，大陸應保持宏觀經濟政策的連續性和穩定性，也需要根據新形勢、新情況著力提高政策的針對性和靈活性。預計下一階段將綜合運用貨幣、財政等多種政策工具，密切關注價格走勢和管理好通貨膨脹預期，有效防範和化解各類潛在系統性風險。在目前複雜的國內外政治經濟背景下，單一工具恐難以完全應對經濟形勢，應輔以多種手段靈活有效加以調控，但具體採取何種政策還將依情況而定。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （大陸國研網專供，作者：牛娟娟 ）
【中央網路報】

大陸CPI4.1％ 15個月新低

作者： 記者康彰榮╱北京報導 | 中時電子報 – 2012年1月13日 上午7:31

工商時報【記者康彰榮╱北京報導】
中國國家統計局昨（12）日公佈2011年12月以及全年的物價數據。12月當月CPI較前年同期漲幅為4.1％，創近15個月新低；PPI（工業生產者價格指數）也降至1.7％，為兩年來單月新低。不過以全年看，2011年CPI達5.4％，PPI為6％，都是10年來次高。
專家指出，去年中國政府實施的一連串控制物價措施，已經取得明顯成效，CPI進一步回落已成定局，這將有助於大陸經濟實現「軟著陸」，也為貨幣等政策的調整預留更多的空間。
數據顯示，2011年12月份，CPI年增4.1％。其中，食品價格上漲9.1％，非食品價格上漲1.9％；消費品價格上漲4.9％，服務專案價格則上漲2.0％。
其中，食品價格的漲幅依然居高不下，糧食價格上漲6.9％，肉禽及其製品價格上漲16.6％（豬肉價格上漲21.3％）；水產品價格上漲9.7％，鮮菜價格上漲11.5％。12月份食品價格影響CPI上漲約2.79個百分點。
交通銀行首席經濟學家連平認為，儘管CPI下降，但結構性通膨壓力仍然存在。首先，產業結構調整階段PPI下降幅度將高於CPI，針對這一點，新華社昨日也分析，以2011年大陸PPI為6來看仍高於CPI，如今中國正實施結構調整，可想而知，CPI的數據應該不會太低。
再者，連平表示，導致結構性通膨壓力原因還有，農業生產成本略有升幅將導致農產品價格小幅上升；國內外經濟可能在2012年底復甦，抬高大宗商品價；資源品及資源服務價格改革措施，將緩慢推高中長期物價水準；土地價格、勞動力成本緩慢上升的中長期通膨壓力持續等等。
目前財經界普遍認為，在1月22日，中國人民銀行將繼去年12月初執行3年來首度下調存準率（2碼）之後，再度宣布調降。但由於通膨擾動因素較為複雜，人民銀行在基準利率的調整上可能會有顧忌。
銀河證券首席經濟學家左小蕾認為，近期仍有諸多因素會造成通膨壓力，如春節將至導致食品價格難以下降，國際輸入型通膨壓力仍然存在，工資上漲轉化為消費因素等等。

17年來新高 土地公告現值漲8.65％

〔記者徐義平／台北報導〕今年各縣市土地公告現值均已公布，全國平均調漲八．六五％，為 近十七年來新高，其中調漲幅度最大前三名分別是金門調漲四十七．一七％、新竹市二十三．四九％及台中市十五．七％。房仲業者認為，在「實價登錄」過關後， 為求公告現值貼近市價，未來勢必還有大幅調整的空間。
中信房屋市場研究中心指出，今年全國「地王之王」仍是台北市站前新光三越，以每坪四百 萬元蟬連；新北市地王則是板信雙子星大樓的每坪一七○萬元。其餘三個直轄市的地王，高雄市新光三越與SOGO毗鄰地及台中新光三越同為每坪一百萬元；台南 市則以西門路二段及中正路口每坪八十三．四萬元最高。若以五都平均公告現值調漲幅度來看，以台中市調漲十五．七％最多。
不過，今年土地公告現值漲幅雖是十七年來新高，但與市價仍有相當大的差距。以台北市為例，去年九月，市場上以華票敦南大樓土地每坪一四○五萬元創下新高紀錄，但其公告現值卻不如北市地王每坪四百萬元，價差數倍。
由於「實價登錄」可望於今年上路，對於未來調整稅基及公告現值調漲將有具體標準。中信房屋市場研究中心分析，即使市場上普遍看跌今年房價，但公告現值調漲朝市價看齊的目標不變，為縮小公告現值與市價的差距，公告現值調漲在所難免，未來民眾的土增稅負擔將大幅提高。

4大陸銀：挺房地產調控政策

    　在中國官方多次聲明房地產調控政策絕不放鬆下，市場曾有消息稱，如果中國房地產垮掉，第1個拖累的就是銀行。對此，中國4大國有銀行負責人表示，中國地房地產價格不會大起大落，金融機構完全可以承擔和控制房地產調控帶來的風險。
    　此外，中國人民銀行行長周小川在上周舉行的全國金融工作會議中也表示，房地產繼續調控，不會對中國金融機構造成巨大衝擊。
    　據香港信報報導，中國中央電視台「經濟信息聯播」引述農行黨委書記蔣超良表示，房地產對銀行的風險和關聯度比較高是不爭的事實，但中國銀監會和該行都做過壓力測試，現在房地產調控不是對房產全面的打壓，而是改善房地產的供應結構，保證供需適度平衡，有利於房地產業的發展，對銀行業資產的健康運行也有利。
    　建行黨委書記王洪章認為，房地產市場價格不會下降30％或更大的幅度。現在來看，房地產貸款的風險可控，不會有什麼問題。
    　工行行長楊凱生稱，相信目前整個按揭（即抵押）貸款，仍具備抗禦市場波動的能力。加之現在90％以上的按揭貸款是貸給了首套房子，而貸給 3套房子以上的只有百分之零點幾。並且給按揭貸款的平均金額是20幾萬人民幣，給開發貸款的不良額也在減少，因此不良率還在降低。
    　中行行長李禮輝指出，房地產的價格現正在良性調整的進程中，他不認為中國的房地產業會面臨整體崩盤的危險。此外，即使房地產業會有進一步的調整和變化，銀行風險還是可控的。到現在為止，該行房地產業的貸款品質保持良好。
    　國際評級機構惠譽昨（9）日發布中國房地產業報告稱，2012年大陸銀行業向房地產商放款仍將受到嚴格限制。同時，中國政府為了實現抑制並穩定房價的目標，2012年不可能取消現有住房限購令。